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2019-06-27 17:11:54

信托助阵加杠杆 “租金贷”风险汹涌

蒋牧云、张荣旺

随着长租公寓的火爆及快速发展,其金融业务也浮出水面,不少企业都以分期名义开展“租金贷”,即租客向第三方金融机构或网贷平台申请信用贷款,机构一次性将等同于一年租金的资金放款给公寓服务商,而服务商并未将全部资金给到房东,进而形成了资金占用。从表面上看,租客只是按月付租金,但实际上却是每月向贷款机构还贷。

此前,“租金贷”由于向租客隐瞒贷款性质而被集中曝光过,但时至今日,依然有不少租客对此并不知情。

《中国经营报》记者在调查中发现,近日刚募集了5亿美元B轮融资的自如,其近年就一直有租金贷的业务。根据其与租客的房屋租赁合同,租客有三种方式支付租金、服务费等费用,分别为自如在线支付、自如白条、自如客专享分期。其中分期的支付方式实际上是一种贷款,但自如在用户使用分期前是否对其进行了详细说明?对此《中国经营报》记者向自如发去采访函,截至发稿前尚未收到回复。

月付租金变贷款?

记者通过黑猫投诉平台了解到,自如租客对分期性质不了解的情况并非个案。

如王先生6月14日在黑猫投诉表示:“签合同时被自如工作人员误导使用自如分期,未明确自如分期的意义,并不知情当时已经借款全年的房租。”另一条6月15日发布的投诉则显示,自如管家并未告知租客分期就是贷款,且贷款合同是次月交租时才在APP上弹出,不签就不能交租。

那么分期服务在租客所签署的合同中是如何描述的?

记者获得一份自如《房屋租赁合同》显示,租客有三种方式支付租金、服务费等费用,分别为自如在线支付、自如白条、自如客专享分期。若选择分期支付,则租客需与出借人签署贷款合同。但当记者向该租客问起具体贷款合同时,其发现,虽然当时签了该合同,但在自如的APP端只能找到租赁合同,贷款合同不见踪影。

而自如的租金贷是通过怎样的形式进行的?此前,自如白条与京东金融合作推出自如白条,但目前已经解除合作。目前,自如与中国对外经济贸易信托有限责任公司(以下简称“外贸信托”)发起设立信托计划,以通道方作为受托人,由受托人发放信托贷款的方式间接向租客发放住房分期贷款。

在通过信托通道间接发放贷款的同时,自如还不断通过ABS资产支持证券融资。目前已经成立了5项ABS,规模共计13.6亿元。而这些募集的资金将流向哪里,自如方面并未回应。

不过在ABS项目的信息中,也披露了分期贷款作为底层资产的数据。如2018年7月设立的“自如2号第3期租房分期信托受益权资产支持专项计划”评级报告中就显示,基础资产为《外贸信托-荟润6号系列集合资金信托计划(二期)信托合同》的信托受益权。

根据报告,资产池中贷款笔数1.3万笔,营收本金余额2.9亿元。其中单笔本金1万~2万元、2万~3万元的分别占比34.53%、31.53%。剩余期限273~303天的占比41.6%,304~334天的占比58.4%。借款人年龄分布上,18~28岁的达到了77.11%。

杠杆高 金融风险大

事实上,长租公寓通过租金贷开展金融业务已经成为行业现象。而监管方面也对此有了警觉,如,海南省住建厅等九个部门近期联合印发了《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》(以下简称“通知”),多渠道支持住房租赁经营,同时规定住房租赁企业不得自行开办“租金贷”等金融业务,金融机构开展“租金贷”业务时,应确保承租人作为金融消费者的知情权。

长租公寓的金融化的考量可能是怎样的,又存在哪些风险?

麻袋研究院高级研究员王诗强向记者表示,主要有两方面考虑。一是快速回款,抢占市场,二是降低运营成本,其中前一方面考虑更多。

王诗强表示,传统的租赁模式,租客晚交几天房租,房东只能催着租客交房租,租客因为违约成本几乎为零更容易出现欠缴的情况,运营管理成本更高,而租金贷模式,一旦贷款逾期就会出现罚息,甚至可能影响征信,可以督促租客,降低运营管理成本。更重要的是,长租公寓可以利用租客的信用快速从金融机构获取大量资金,一般是一年的租金,进行业务扩张,抢占市场,通过规模化运作提高企业整体利润。

关于存在的风险,王诗强认为长租公寓金融化最大的金融风险在于长租公寓的运营,一旦运营不善,导致企业破产,租客就有可能流落街头,还得偿还租金贷款,甚至影响征信。其建议,控制长租公寓金融业务的总体规模,并类似于金融机构,设置杠杆限制。

针对租金贷的风险,2018年8月深圳市互金协会也曾下发风险提示,严禁互联网金融平台与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作,不得以不实宣传误导金融消费者接受与其风险认知不相符合的服务。其中指出,该业务模式以支持国家鼓励发展长租公寓的名义,实际具有非法侵占他人财物的特征,形成了资金池和期限错配,杠杆高、风险大。

同时还潜在较多的租赁合同纠纷。一旦长租公寓服务商资金链断裂或倒闭等,租客将损失押金和预缴的租金,且房东未收到的租金损失将由房东本人或者租客承担。同时,租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息。租客已支付租金而房东却收不到租金,租客要求继续租住而房东要求租客退房,双方对是否继续履行租赁合同极易产生纠纷。

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