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2019-06-27 17:10:13

利空出尽,三湘印象轻装再出发

每经编辑 祝裕

5月28日,深交所发布一系列问询函,涉及三湘印象(000863)、*ST盐湖(000792)、宝塔实业(000595)、紫光学大(000526)、ST银河(000806)等公司。其中,由于对三湘印象的问询中涉及张艺谋等明星大佬及机构股东引发市场高度关注。而三湘印象本应于6月3日作出回复,之后一再推迟最终于6月14日才完成问询函的回复工作。如此精心准备的86页答卷到底有没有解答监管机构和投资者的困惑?

追踪发现,这份经过精心准备的准法律文书却被媒体从不同角度进行了解读。通过对互联网和报纸上关于三湘印象的报道梳理发现,绝大部分媒体对三湘印象的公告进行了正面解读,对于三湘印象的经营现状和未来抱乐观态度。

针对问询函中的14个问题,梳理发现,重点在于张艺谋等导演团队到期是否续约以及相关影响问题(问询函问题1-(4))、地产业务拿地策略(问询函问题5)、存货周转率低下(问询函问题6)、燕郊项目存在风险(问询函问题9)以及融资额减少的考量因素(问询函问题14)等方面。通过对这些问题的跟踪了解了解到:

  一、与张艺谋等导演聘期结束但仍在寻求新的合作模式

针对问询函中问题1-(4)“关于张艺谋等导演团队到期是否续约以及相关影响问题”,三湘印象表示,根据之前的协议,随着张艺谋导演的聘期于2019年5月结束,目前子公司观印象与三位导演的聘期已经全部结束。但2019年4月,樊跃导演与观印象续签了《武汉“知音号”演出项目维护委托协议》;对于张艺谋导演没有续约的原因,问询函显示主要是由于张艺谋导演近阶段承担的国家级任务比较重分身不暇,公司未来将继续谋求与张导等三位导演的合作。同时,三湘印象与三位导演的合作形式将从“聘任制”转变为“项目制”。

据了解,张艺谋等3位导演为观印象先后打造了“印象”“又见”“最忆”“归来”四大黄金品牌。在演的项目包括“印象系列”5部:《印象刘三姐》《印象丽江》《印象大红袍》《印象普陀》和《印象武隆》;“又见系列”4部:《又见平遥》《又见五台山》《又见敦煌》和《又见马六甲》;“最忆系列”1部:《最忆是杭州》;“归来系列”1部:《归来三峡》;单品漂移式多维体验剧《知音号》,一共12部。已签约但尚未公演的项目有《最忆韶山冲》《印象太极》《印象滇池》和《归来遵义·长征之路》4部。这些节目不仅为观印象的未来发展奠定了很好的基础,也展示了中国文化影响力、推动了中外文化交流。三湘印象表示会在之后的经营中运营好这些项目。

如此多的项目彰显了张艺谋导演团队在合作期内的辛勤劳动和巨大成果。张艺谋导演团队保质保量的工作本可以获得约定的收益,最终却因市场变化而与媒体的说法相去甚远。

  二、主动放慢拿地节奏降低经营风险

针对问询函中问题5关于“三湘印象近3年仅新增土地储备一宗,请结合行业发展情况说明你公司对于房地产业务的定位及未来发展方向”的问题,三湘印象指出,近3年仅新增一宗土地储备是公司基于自身判断,出于降低经营风险目的所作的主动选择。

三湘印象指出,2016年中央工作会议提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,同时考虑到公司现有的土地储备相对充足,可满足企业近几年开发销售的需求,于是作出了“稳步发展房地产业”的战略选择,在此时点公司拿地趋于谨慎,而是将工作的重点放在降低负债率以及推进存量土地的开发、预售许可证的取得和存货的销售工作上。通过努力,三湘海尚福邸(上海浦东)、三湘海尚观邸(浙江杭州)两个项目进入了销售阶段。截至2019年一季度,资产负债率降低至51.90%。

三湘印象表示,较低的资产负债率加上公司AA+的债项评级,表明公司具有较强的融资能力和充裕的融资空间,再加上回流的销售资金,为公司未来继续深耕上海房地产市场的同时,积极参与长三角、京津冀和粤港澳大湾区三大城市群开发建设、择机在以上区域新增土地储备提供了资金保障;三湘印象还表示将紧跟房地产消费升级节奏,突出绿色科技地产的优势和价值,针对改善型细分市场,形成以绿色设计为龙头,集绿色建造、绿色装饰、绿色运营相融合的开发运营模式。

三、加大预售许可证申领力度提高存货周转速度

针对问询函中问题6“已完工项目长期未能结转收入的原因,并请结合你公司最近3年存货周转率变化情况及行业水平说明本期存货周转率及未来加快存货周转拟采取的方式”这一问题。三湘印象指出:

公司2018年度末已完工存货余额23.29亿元,主要由三湘海尚福邸(上海浦东)、虹桥三湘广场(上海闵行)项目构成,约占已完工项目存货余额的61%。其中:

三湘海尚福邸(上海浦东)项目由于受上海市严控房地产项目预售许可证审批核发政策影响,取得预售许可证时间较原计划严重滞后,导致该项目在报告期内未能实现清盘,同时也未能结转全部收入。2019年,该项目才取得第二张预售许可证。截至2019年5月31日,该项目住宅部分已经全部售罄。

虹桥三湘广场(上海闵行)项目目前仅剩0805地块上物业在售,出售率为55%。

参照企业年报、CRIC统计显示:2016年171家典型房企平均存货周转率为0.40,公司2016年度存货周转率为0.42,高于行业平均水平。2017年171家典型房企平均存货周转率为0.36,公司2017年度存货周转率为0.17。2018年171家典型房企平均存货周转率为0.35,公司2018年度存货周转率为0.1。造成此结果的主要原因是2018年项目所在地政府严控新房预售许可证,使得公司未能及时取得所有完成开发项目的预售许可证,影响了公司的销售及交付进度,从而导致存货周转率下降。

截至2019年5月31日,报告期末存货余额94.76亿元中的两个项目(三湘海尚福邸(上海浦东)、海尚观邸(浙江杭州))的存货销售了29.94亿元,存货周转速度已经得到迅速提升。2019年一季度实现利润3.81亿元,同比增长579.16%,使一季度末资产负债率降低至51.90%,远低于行业68.09%的平均水平。目前公司正在加紧对其余项目预售许可证的申请,争取在2019年实现销售,一旦开始销售,还将会大幅提高销售金额,还将进一步加快公司存货周转,进一步降低公司资产负债率。

  四、燕郊项目积极推进中一旦建成效益可观

针对问询函中问题9:“年报显示,你公司下属子公司三河市湘德房地产开发有限公司截至年度报告披露日,部分地块出让方仍未完全交地,三湘森林海尚城(河北燕郊)项目的开发有可能存在一定风险。”从公告中可以发现:

燕郊项目总用地面积为542.4465亩,总规划建筑面积117.93万平方米。该项目位于燕郊高新区燕高北路两侧,与北京城市副中心通州仅一河之隔,距离天安门直线距离35公里左右,相较其他环京片区,其地缘优势不言而喻。从北京东大桥到北京平谷区地铁22号线正在建设之中,该项目离最近的规划地铁站点约为2公里。该项目系2011年10月31日由下属子公司三河市湘德房地产开发有限公司(股东分别是上海三湘集团有限公司、江苏一德资产管理有限公司和张艺谋先生)通过公开招拍挂中标取得,项目土地成本90397.04万元。

公告显示,张艺谋先生为了创新艺术,将建筑、文化、人居凝固为艺术,而成为森林海尚的股东之一,亲自为该项目设计了整体规划方案,并设想亲自在森林海尚导演一台“印象系列”的演艺作品,实现艺术、建筑的完美融合。

该项目共由6个板块组成。由于项目尚未完全具备交地条件,公司采取的是移交一块建设一块的策略。目前,14号商服地块规划建筑面积15.76万平方米,其中4号楼、5号楼已主体结构封顶,1至3号楼正在全面施工;15号住宅地块规划建筑面积16.86万平方米,目前正在全面施工。16-19号住宅地块处于方案深化设计阶段和办理前期手续阶段。项目一旦建成,经济效益将非常可观。

对于未完全达到“七通一平”、暂不具备交地条件交地的16-19号住宅地块,三湘印象也表示一直在与当地政府积极沟通,争取尽早完成剩余地块交地工作。

五、资金充裕,发展后劲强

针对问询函中问题14:“年报显示,你公司筹资活动产生的现金流量净额为-10.37亿,同比增减-157.84%。”三湘印象作出如下回应:

公司近两年融资情况变化趋势到2018年为-10.37亿元,是基于对宏观形势、房地产行业的中短期发展趋势的判断,也是公司贯彻国家调控政策以及公司战略定位所作的主动选择的结果。短期缩小融资规模没有对公司业绩产生不利影响,反而降低了公司负债率,为公司提供了充裕的融资空间,增强了公司未来项目投资的主动性、灵活度。

具体情况说明如下:

1、2018年政府提出“降杠杆、控风险,追求健康持续发展”和“构建房地产市场健康发展的长效机制”的举措。由于公司现有的土地储备相对充足,可满足企业近期开发销售的需求,同时也为了响应国家新举措,保持公司稳健发展的节奏,所以近三年公司仅在2017年储备了一宗土地。但随着现有项目的逐步推进,公司将积极参与长三角、京津冀和粤港澳大湾区三大城市群开发建设,计划短期内在以上区域择机新增土地储备。

2、公司报告期内存货94.76亿元,公司存货周转率约为0.1,造成此结果主要是由于2018年项目所在地政府严控新房预售许可证,使得公司未能及时取得所有完成开发项目的预售许可证,影响了公司的销售额,导致2018年公司业绩下滑。公司报告期内94.76亿元的存货,其中78.27%(约合74.17亿元)的待销售楼盘都是位于城市核心区域,或是国家级高新技术产业开发区。如:三湘印象名邸(上海浦东),处于浦东前滩(紧邻2010年世博会会址)核心区域;三湘海尚福邸(上海浦东)、三湘森林海尚城(河北燕郊)都在国家高新技术开发区内;目前公司正在加紧对其余项目预售许可证的申请,争取在2019年实现销售,快速回笼资金,进一步加快由于调控带来的报告期内房地产业务存货周转速度。

3、公司多次被评为“全国重合同守信用单位”“中国房地产百强企业”;尤其是在2017年中诚信证券评估有限公司上调公司债信用等级至AA+。公司在合作过的银行中信誉良好,拥有较强的融资能力,只是考虑到当时的宏观调控,没有大幅扩张,故近三年公司只储备了一宗土地。鉴于以上情况,使我们公司目前处于低杠杆、低负债率的状态下经营,为日后公司调整业务模式、发展新项目预留了融资空间,也为公司未来继续立足上海,围绕长三角、京津冀、粤港澳大湾区等区域择机拓展业务奠定了坚实的财务基础。

通过以上几个核心问题的梳理,可以发现,三湘印象之所以会出现“地产、文化业务营收、利润双下滑”的情况,确实与外部大环境分不开,而此次大幅计提商誉减值将有助于三湘印象轻装上阵、轻松出发。同时,随着公司存货的进一步去化,公司2019年的经营将会出现爆发式增长,这在一季度的财报中已经有所体现。而随着存量的去化、资金的回流,三湘印象将进入新一轮的扩张周期。

来源:福彩湖北快三奖金

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