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2019-06-27 17:03:39

【曝】世茂80天200亿大并购透露出的6点信息!并购大户的群演时刻?

地产人言

耿牧风

艳姐说

都说2019年是房地产行业的并购大年,对不时曝出的并购消息,我们早就见怪不怪了。

但谁吃谁、这么吃、一口吃下去多少,吃相怎么样,艳姐还是很有兴趣研究的。世茂最近在并购市场上就非常招眼。

01世茂80天200亿大并购背后有这6个要点

世茂80多天来的收并购概况,一张图展示清楚:

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图虽然能讲清楚事情的样子,但背后的几个细节艳姐还是要仔细盘点下:

①收并购一大优势是利润率可控,世茂称可以做到接近30%的毛利润率,约12%-13%的净利润率。而且这个标准是没有预测价格的上涨,比拍地好太多了。

②在世茂收并购的一长串名单里,世茂、粤泰、万通、明发,日子都不太好过,尤其泰禾和粤泰,遭遇流动性风险的事情已经不是秘密。

③所以,世茂这波操作是典型的“机会型并购”,抄底意味明显。很多收购在去年年底就谈好了,甚至协议都签了。一些开发商年关难过,即便过了年手头也不宽裕,世茂正好抓了这波机会:1月尽调完成,2月给钱。

④许世坛在3月的业绩会上也对外表示,世茂对前20强、前50强、前100强的企业有一些收购合作的项目,不过还没公开。许世坛说世茂2019年会加大并购,这样看的话,世茂今年在并购市场上还有看点。

⑤世茂这轮收并购的特点:不全盘接手,而是挑单个项目收购。考虑回报率的同时,世茂也非常谨慎小心。

⑥“并购的项目都是不完美的”,房企并购市场上的坑太多了,吞的下、难消化、狼狈吐出来的例子我们以前不是没有看过。这次世茂收购粤泰的项目里,便有标的项目存在诉讼及查封事项,饶是谨慎如世茂也还得再加十二万分的小心。

最后,艳姐还是要实名心疼一波泰禾,世茂收购泰禾8个项目80亿元,里面不乏优质标的,真的是捡了大漏了。

话说回来,世茂在一季度就已经完成了近1000亿元货值储备,其中有接近85%是通过收并购获得的。世茂方面的说法是,去年花了600多亿现金买地,今年会到700多亿。

都说世茂急着要重回前十,所言非虚。

想进入前十就必须高周转;不走高周转就不可能有规模。对世贸来说,一度过分迷恋超高层看起来爽,但会浪费太多时间、沉淀大量的资金。

如今世茂在收并购上的“凶猛”,是规模趋势,也不失为一种办法。

02融创、阳光城、中梁并购大户们的特色路径

房企的并购游戏有门槛,不是谁都能上桌玩儿两把的。

并购项目操盘难度极大,对一家房企业的综合能力要求较高,而且周转速度普遍偏慢。

房企江湖里,“并购之王”的帽子属于万科、融创、中梁、阳光城等房企,但各家的路径又有细微差别,每家都有自己的关键词。

融创:现金流、快速决断、杀气先至、边开车边换轮胎

如果说世茂的并购方式是一盘菜一盘菜的吃,融创就是一桌菜一桌菜的吃。

融创的并购名单上躺着绿城、佳兆业、雨润、融科、万达等一众房企的名字,但胃口之大,可见一斑。

融创属于“一边开车,一边换轮胎”,通过和并购房企的博弈,逐步建立自己在收并购方面的绝对优势。市场上一有机会,第一个扑上去的肯定是孙宏斌,这背后离不开融创决策高效,执行力强的文化。

有人描述融创收购是“人未到,杀气已来”,收购还没开始,被收购的房企已经能嗅到融创的“杀气”。

一个是融创入主之后,一般做法是核心高管全部替换为融创的人,公司进行一轮人事大洗牌,只留能打的。

一个是被融创并购的项目,坚决调整,必须马上进入销售状态,保证项目很快能产生现金流。此前融创拿到绿城项目后,销售机器马上就开动起来。这样做融创只需要在并购过程中支付首付款就可以,其余几期的款项完全可以通过销售现金流覆盖掉。降低成本压力,加快周转。

融创这么做,显然会使其在对收购标的的改造中更加具有主动权,从而保证项目的顺利推荐,尽快实现盈利。

值得一提的是,房企江湖对融创“大宗并购”的刻板印象也该改观下了。融创近年来明显不常采取之前对绿城、佳兆业那样的全盘通吃了,而是呈现从整体收购到局部收购到强强联合的路径。

这也是融创并购路径探索逐渐成熟的标志。

阳光城:组织建设、精细运营、财技组合拳

阳光城按战略入城市,坚持的是“3+1+X的战略布局,所以阳光城的收并购策略要和战略布局一致,目标很精准。此外,阳光城和融创一样,也要求并购项目快速变现,加速资金回流。

阳光城在并购的组织建设上非常重视,张海民花费大量的力气来组建并购团队,并将资源不断向并购倾斜。

值得一提的是,阳光城并购项目种类很多,还尝试了一级开发和城市更新。

并购是投资,更是经营,精细运营管理是阳光城落地的特色。阳光城在并购后会在产品设计、配套和社区服务、营销等层面进行创新升级,再推出市场后,能提升产品溢价。

财技是阳光城的优势之一,这一点在处理并购项目涉及到的债务问题中非常犀利。并购需要的资金,除了长期借款,阳光城还通过设立资管公司、发行债券实现融资,此外,积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据等多种创新融资方式。

这些操作都为并购的顺利进行提供了有力的资金支持。

中梁:第一家并购重组中心、“肯给”、群狼战术

中梁在2017年7月率先成立并购重组中心,业内第一。

成立了并购重组中心之后,中梁在并购方面突飞猛进,久攻不下的杭州、昆明等二线城市纷纷被收入囊中。进一步扩充土储和规模,提升了城市布局能级,降低了资金成本,加快了高周转。

中梁老板杨剑很看重并购对企业弯道超车的战略价值,其阿米巴模式也为并购精英人才提供“能干”的环境氛围,敢于授权、肯给机制。

据说中梁的并购重组中心非常注重团队建设,研究出了一套并购的狼群战术,主张的是在获取并购项目过程中,拓展、财税、法务、设计等各专业人士一起上,打破专业壁垒、打破传统的集团与地区的层级壁垒,形成合力,以最快速度、最大能量夺取优质的项目。

  03并购大年给中小房企的几点建议

都在说2019年是房企并购的“爆发年”,一个是因为前几年行情太好,不少中小房企侥幸得存;再一个是今年的偿债高峰,将会射杀一大票房企。

一票手握充足现金流的房企伺机在侧,很多中小房企想不成为砧板上的鱼肉都难。

并购大年里,艳姐也给想要参与并购的中小房企一些建议:

①要有风险观:用经济利益权衡风险取舍,用经济杠杆驱动风险解决。

企业是经营主体,营就要算账,风险的账、收益的账都要算清楚,账算清楚了,风险能不能冒、值不值得冒也就容易取舍决策。

决策要冒风险后,接下来绝不能听天由命无所作为,而是要认真全面考虑如何解决风险、如何最大限度避免风险发生、最大限度避免损失,与合作伙伴利益绑定,通过经济杠杆激励各方合力解决风险、规避损失。

②要有经营观:打造高素质的并购经营人才,敢授权、给机制

并购人才将是2019年稀缺的人才品类,艳姐在这里再次强调一遍。

并购人才,既要跨专业,又要会经营、懂管理。具体而言,并购的复合型人才要会判断项目投资价值、设计项目交易结构、考量项目测算税筹、擅长合同谈判获取,也要善于协调项目各方面关系,更要是个好的管理者,将错综复杂的并购项目管理得井井有条、快速有序的向前推进。

③要打造一支并购特种作战中心。并购是投资,更是经营,并购团队的角色由专业人才转变为经营人才,是高效并购的前提和基础。

充分授权、快速决策是高效并购的制胜法宝,激励机制、配资跟投激发并购热情的力量源泉。

④创新并购模式。秉承着高效、安全、规模化、标准化、模块化复制的理念,看似纷繁复杂的并购项目不仅可以总结出一套能够反复使用、覆盖率80%以上并购要点的模板工具,更能在此之上创新各种灵活的并购模式,在激烈的并购竞争中出奇制胜。

来源:官方江苏快三免费计划软件

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