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2019-06-27 16:59:49

全部以最高限价拍出,深圳“史上最猛”土地竞拍背后的产业现实

《财经》记者 焦建 | 文  

6月24日下午三时至六时,在经历了300余轮的出价后,五块纯住宅用地在深圳已均达到最高限制地价的价格成功拍出,累计总出让价223.84亿元。

超出起拍价格近70亿元的现实,以及近年来规模最大的土地供应总量,令此次在深圳暴雨中进行的竞拍,被业界称为“史诗级土拍”。

大手笔供应

据深圳市规划和自然资源局相关资料显示:此次出让的5宗地,分别位于宝安西乡、龙华民治、光明观光路、光明光明大道、坪山区老坑路,总土地面积17.03万平方米,总建筑面积68.97万平方米,起始总价为154.35亿元。

受制于成片土地“几无可用”的尴尬现实,2017年时,深圳全年仅挂牌出让了2块住宅用地;2018年时,虽挂牌了13块土地,但其中六块为“只租不售”的深圳市人才安居集团持有,另有两块位于深汕特别合作区内。

对于近二十年没有出现过如此大规模集中土地出让的深圳而言,此次仅保证金就超过了1000亿元的竞拍,被多位在场人士屡屡称之为“大手笔,少见少见。”

出让结果显示,广州越璟房地产开发有限公司拿下宝安尖岗山A122-0360宗地,总价59.08亿;龙光地产竞得龙华地块,总价65.85亿;中海地产斩获光明A510-0151宅地,总价54.08亿;中国电建拿下光明A510-0152宅地,总价20.12亿;深圳市创勇企业管理有限公司夺得坪山地块,总价24.71亿。

这五宗地块皆以“单限双竞”的挂牌方式出让,即限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。本次出让还明确提出:本次挂牌的五宗地建设普通商品住房,自取得套房不动产证之日起,3年内不得转让。

从出让特点而言,此次竞拍亦延续了深圳近年来“照顾人才”的土地总体安排思路。土地均需配建只租不售的人才住房,初始配建比例为10%至25%不等,最终移交的人才住房面积为初始配建面积与竞配建面积之和。配建的人才住房产权归政府,竞得人建成后无偿移交,由各区住建部门负责接收、运营和监管。

据《财经》记者在深圳土地房产交易大厦内此次拍卖现场的不完全统计:共有70多家房企参与竞拍,包括中海、万科、华润、平安、佳兆业、保利、招商蛇口、龙光等,拍卖厅内几近全满,但并非全部企业均参与了出价,另外亦有两家原本在广东地区排名较为靠前的房企,并未出席此次拍卖。

据现场的一位房地产业人士对《财经》记者分析:从市场需求来看,深圳房价目前已居于一线,且因创新及大湾区等概念的加持,“价格只涨不跌”的预期已经形成,加之外来房企多,其拿地的积极性自然高涨。

因竞相出价太过激烈,现场主持人曾表示,可以直接口头报出最高限价,在现场引发了一片笑声。

强化调控

因相关人才房的配建比例较高,不少分析人士指出:此次拍得土地的企业本身的利润空间有限,可能会出现“面粉贵过面包”的现象,此外土地市场的躁动,也可能会带来深圳房价的进一步摸高。

对此,深圳市规划和自然资源局则官方回应称:深圳下半年将继续按照市政府部署,分批供应住宅用地,稳定市场预期。

业界也纷纷预期:类似于此次大规模的土拍在将来也许还会出现。在分析原因时,前述房地产人士称,深圳目前的旧改推进速度不快,新增土地供应少自然会带来新房数量受限,市场紧缺带来的价格快速上涨,“各方声音会不断增多”。

2018年时,深圳出台了二次房改方案。按照方案提供的住房目标,到2035年的17年间,深圳的保障性住房和商品住房的总量要达到170万套,平均每年10万套,其中6万套保障性住房,4万套商品住房。

“从实际的土地供应情况看,新地供应极其缺乏,去年12月19日曾经推出一宗住宅用地,因拿地条件过于严苛,导致流拍,此外就一直没有新地供应。而市场寄予很大期待的城市更新也进展缓慢。这种背景下,如果土地出让没有大动作,对于二次房改的住房供应将造成巨大压力。这次一次性放出五宗地,清晰地反映了政府在供给侧强化土地供应原始动能的决心。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对《财经》记者分析称。

此外其还指出:深圳宏观经济基本面形势严峻,急需寻求重力平衡。

在此之前,出口和科技产业曾一度支撑深圳经济高速增长。其出口曾连续26年保持全国第一,而高科技制造业也曾持续位于全国榜首地位。但在2018年时,深圳全年的经济增长已从预先预测的8.5%下降到实际的7.6%,今年一季度的经济增长则为7.5%。

“美国连续提升对中国出口美国数千种商品的进口关税,同时连续对中国的高科技企业实施打压,其中对深圳著名的高科技企业中兴、华为、大疆的打压最为突出。如此这般,正在给深圳经济带来巨大的增长压力。从目前的情况看,显然二季度的增长还会下滑,这个形势显然比较严峻。深圳之所以在上半年快要结束的时候推出这五宗地的竞拍,显然与经济形势的下滑直接相关,就是说,要用土拍的成绩和房地产的升温来对冲宏观经济的下滑趋势。”宋丁表示。

5月30日,深圳市统计局发布的最新经济数据显示:全市固定资产投资前四月增长22%,外资投资增长82.1%是亮点。固定资产投资中,房地产开发投资增长12.5%,非房地产开发投资增长29.3%。在固定资产投资中,基础设施投资增长61.2%。

在此之前的5月27日,深圳市2019年第二季度新开工的113个项目集中启动,总投资额达1232.1亿元,预计今年将完成年度投资201.8亿元。“(此举)将为我市经济持续健康发展增添强劲动力,为实现全年目标任务提供有力保障。”当地媒体报道称。

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