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2019-06-27 16:47:12

房价地图:每座城市都有一个“零”坐标

对于大部分人来说,了解一个城市地段价值的最快方式,就是买房。

——《我的房产计划》

文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

我们感知一座城市,或许可以通过各种各样不同的感观方法,但若是想要深入地理解一座城市,最快的方法,就是掌握它的房价体系。

而大城市的房价体系,就其本质而言,就是一个基于零坐标的城市地图,想要描画出这张地图,只要两步:

Step1:找到城市房价的零坐标;

Step2:画出一圈又一圈的房价等价圆。

01

找出零坐标

零坐标,你可以先简单粗暴地理解为一个城市的C位。

零坐标的重要意义并不在于它本身,而在于一旦确认了零点,你就可以确认这个城市(或者是这个区域板块)里的每一个地段与零点之间的距离。这个距离,往往就决定了地段的价值。

那么,我们应该如何找到一座城市的零坐标呢?

如果你所在的城市已经通了地铁,这个问题就会变得非常简单。因为几乎在每个大城市,地铁1号线与2号线的交会处附近,你都能找到这个城市经历百年发展而来的零坐标。

它们往往是一个城市繁华的中心,更是繁华的起源——这座城市所有的核心地标,都是从这里开始生长蔓延。

举个例子,上海的零点位置应该在哪里?

陆家嘴?静安寺?新天地?这些确实都是上海赫赫有名的地标,但如果要作为城市繁华的起点,它们依旧不够格。

谁才是上海的零点位置呢?我们的答案是:南京东路。

上海地铁1号线与2号线交会点,是人均客流量全国第一的“人民广场”站,一走出去,便是这条全长1599米的南京东路。

西起南京路步行街,东到上海老外滩,远在1843年上海开埠时,便已成为上海商业的发源地。尔后百余年,上海商业从这里不断发展,壮大,南京东路的心脏位置却始终未动。

02

不可复制的零坐标

当然,一个城市也可能会存在多个零的情况。

比如,在一些老城区相对较小的城市,旧的零坐标的商业价值容易被其他地段复制,那么这个被复制的零坐标就会成为这个城市里新的中心。

许多城市都有这样多中心的案例。比如,苏州的园区、郑州的郑东新区、杭州的钱江新城以及南京的河西新城。

那么,陆家嘴会成为上海的下一个零点吗?

我们的答案是不会。

因为打造下一个零坐标,需要复制的地段价值,绝不仅仅是它绝佳的位置,繁华的商业,还包括周边的配套设施:顶级商圈价值、学区价值,以及密集的轨交覆盖等。

也就是说,如果陆家嘴要复制上海“南京东路”这个零坐标,就必须复制它周边的配套:

从零点向东是陆家嘴,以及汤臣一品这样的上海第一豪宅; 

从零点向西是静安寺,以及枫景豪景嘉天汇; 

从零点向南是新天地,以及华府翠湖锦麟三大天地; 

从零点向北是苏河湾,以及苏河湾双雄华侨城。

当你这样看这座城市的时候,你就会发现,你看到的不再是一个零坐标,而是基于这个零点建立的完整的地段认知体系。

比如,当南京东路的城市坐标是“0级”,那么围绕在它四周的静安寺、新天地、陆家嘴、苏河湾的城市坐标就是“1级”。

于是,当你把南京东路周围的四个“1级”坐标,用圆圈依次连接,你就会看到,上海的第一个房价等价圆。

而接下来,在上海的大课中,我们还会在城市地图上,清晰地依次标出上海的“2级”坐标,“3级”坐标,“4级”坐标。

从南京东路的“0级”地段,陆家嘴的“1级”地段,到徐汇滨江、中山公园、虹桥、大宁,当你把整个城市里错综复杂的板块,做完了级次的划分,那么你对这个城市的地段与房价体系的认知,或许会有一个全新改变。

03

画出等价圆

从理论上来说,城市的房价应该是围绕零坐标的一个个圆,围绕零坐标距离相仿的地段,房价最终也应该趋于统一。

但在城市发展的过程中,这些等价圆往往并不都是正圆形的。在城市发展的某些阶段,圆形中的一个或两个方向,房价会出现“坍陷”。

比如,今天在上海南京东路四周,构成了等价圆的四个点地段:静安寺、新天地、陆家嘴、苏河湾,在20年前,它们的价格却并不是同个级别的。

其实,从直线距离来看,南京东路到陆家嘴不过2公里,到浦东的张江也不过10公里。但是,因为地形天堑、城市规划、城市文化等因素的影响,城市居民自然而然会形成并囿于一些对城市的固有判断。

从零坐标出发,构成的等价圆里,浦西的静安寺是理所当然的市中心,而浦东的陆家嘴,则被认为是“乡下”,成为当时毫无疑问就是价格坍陷。这与浦东当时“落后的交通”“荒芜的土地”有关,也为上海人置业所不齿,才有了“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”的笑谈。

但是,这些可以受人力改变的因素一旦产生变化,它们对于房价的影响,也会随之消失。

比如,交通的提速。随着科技力量的发展,原本从南京东路到张江需要2-3个小时的单趟车程,由公交大巴转渡轮再转大巴,但是到今天,乘坐地铁2号线只需二十分钟。

再比如,产业的导入。原本荒芜的浦东新区上,早已经建起了陆家嘴金融中心、张江科技园区、金桥现代制造,迪士尼小镇等多个国家级的产业园区。

与之同时改变的,是浦东房价。

房产的价格会受到当下的客观条件和主观意愿影响,但是最终的价值,只能由那些不会改变的因素所决定,比如某个地段和城市零坐标的绝对距离。

于是,等价圆,最终回到了它该有的轨道上。

04

如何深入解析城市地段价值

类似于浦东房价这样价值回归的过程,放在全国各个大城市中,并非孤例,而未来的机会依旧很多。

毕竟,中国大城市的市区用地总是越来越紧张,所以,如果你学会了这套建立城市房价体系的方法,从零点出发,发现等价圆上存在价格缺口,这就往往意味着,这里存在着大片可开发的土地,而政府迟早会注意到它,会为它安排该有的配套。

来源:快三河北预测号码今天专家推测

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