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原标题:监管“难施拳脚” 违建与拆违博弈 广州番禺集体建设用地入市调查

陈靖斌,童海华

建筑工程施工许可证上标注着的集体建设用地,实际上销售的却是公寓;项目门口公示标注的是商务办公楼工程的集体建设用地,实际上建设出售的仍是公寓。

《中国经营报》记者近日走访调查发现,位于广州市番禺区的不少集体建设用地涉嫌违规商改住。而涉事的项目,无一例外出让的是公寓的“使用权”。

事实上,多份政府文件显示集体建设用地未经批准禁止建设公寓。

集体建设用地项目涉嫌违规背后,记者调查发现,一方面在广州并没有一套具备程序性规范集体建设用地入市监管的法律法规,而大量的集体建设用地自行流入市场后,只能用于办公产业等用途的项目在监管的“灰色地带”违规商改住;另一方面,由于集体建设用地严格限制商品房地产开发和住宅建设,使得用于建设公寓并涉嫌“以租代售”的集体建设用地项目,一旦被认定为无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设,或面临着被依法拆违的命运。

商业用地改建公寓

“这是番禺区第一个大型的‘三旧改造’项目,公寓项目是龙岐村的集体建设用地,建设的公寓大概有700套左右,面积有35平方米~48平方米的一室一厅大概在45万元左右带装修,25年使用权,到期后可以续。”荔德新都汇销售人员告诉记者。

事实上,根据该项目公示的《建筑工程施工许可证》显示,该地块建设单位为广州市番禺区沙湾镇龙岐村股份合作经济社,工程名称实际为“商业楼”。

而根据项目的《物业使用权转让合同》范本亦显示,该物业用途为商业,所有权为龙岐村所有,土地性质为集体建设用地使用权。

该项目不仅涉嫌违规商改住,还涉嫌违反《合同法》规定。

根据中华人民共和国《合同法》第二百一十四条规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

记者还了解到,该《物业使用权转让合同》通过赠送物业年限形式来规避《合同法》的规定。

根据《物业使用权转让合同》显示,该物业从交楼之日起算,转让期限为20年,即从2019年12月30日起至2039年12月29日止,到期后甲方同意向乙方另行赠送该物业60个月(从2039年12月30日至2044年12月30日止)的使用权。

记者随后致电发函向该公司对接采访事宜,然而相关工作人员向记者表示不大方便接受采访,并挂断了记者的电话。

事实上,记者走访调查发现,涉嫌违法用地和违法建设的集体建设用地项目在广州番禺并不少见。

“南站星汇卖的是使用权公寓,使用权25年,到期之后可以续,地块是官坑村集体建设用地,明年3月31日前交房,可以包返租,也可以自住。” 南站星汇销售告诉记者。

该项目位于会江地铁站不到一公里的地方,在南站星汇围蔽施工的工地门口,记者看到其公示的项目工程名称实际为官坑村商务办公楼工程,建筑面积15432.4平方米,而在项目工地不远处的售楼中心,楼面上挂着“总价35万元,双地铁2房”的标语。当记者要求查看销售现场公示的规划施工文件,销售则称相关文件已被开发商拿去办房产证,无法提供。

记者随后尝试致电南站星汇开发商广州有盈物业租赁有限公司工商登记的联系方式,对方开始称是工作人员,当得知记者来采访时,对方却又称自己并非该处工作人员,并回绝了记者的采访,挂断了电话。

“我们公寓只出让使用权25年,公寓总共建有800套,不能自住,只能纯投资,投资可以返租,保底加分红,总价29万元到32万元一套。”克拉码头·腾讯云智慧园项目销售也告诉记者。

据了解,克拉码头·腾讯云智慧园项目开发商并非腾讯,而是广州益丰合达投资有限公司。工商信息显示,该开发商注册资本仅为2000万元,为中小开发商。记者要求查看项目公示的规划施工文件时,销售亦称施工和规划许可证均已被开发商收走,无法提供。

随后记者致函了该项目开发商,公司相关负责人称该项目为国有土地,当记者要求查看报建规划的公示材料予以验证时,截至目前,未获得进一步回应。

争议中的“使用权公寓”

值得一提的是,涉事项目,无一例外,销售均称出让的是公寓的使用权,30万元至40万元左右可购得一套,均价在每平方米7000元至10000元,到期后可续。

根据克而瑞数据显示,5月上半月,广州一手的产权公寓均价已高达16710元/平方米,与使用权公寓每平方米相差6000元至9000元。

事实上, 2015年至2017年,广州市政府发布了多份政策文件,对集体建设用地以及商服类用地进行规范。

《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》规定,集体建设用地用于商品房地产开发和住宅建设,或不按照批准的用途使用集体建设用地的,应当按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。

《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》也显示,商服类(商业和办公,下同)房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得改变为居住用途。房地产开发企业违反规划将商服类房地产项目改为居住用途的,一经查实,按有关规定严肃处理。

对于上述项目是否涉嫌违法用地和违法建设等情况,记者致电致函了广州市规划和自然资源局番禺分局和广州市番禺区住房和建设局,区住建局相关工作人员以目前政策还不明朗,不便接受采访为由婉拒了记者的采访。而相关项目是否涉嫌违建,住建局则表示该情况认定是由城管局负责。区自然资源局则截至发稿,未做进一步回复。

事实上,集体建设用地涉嫌违规商改住现象,并非只有广州市番禺区,记者早前走访佛山市南海区发现,同样存在不少集体建设用地违规商改住项目。

根据记者与当地政府此前沟通了解到,由于法律法规不完善,随着大量的集体建设用地入市,开发商根据市场需求违规商改住,政府在这其中,也存在监管难的无奈。

佛山市相关政府负责人曾向记者表示,广东在很早之前,就已经有集体经营性建设用地流入市场。

但由于法律法规不完善,集体建设用地流入市场实际上并不合法,而在这过程中政府出台规范政策,也存在监管难的难处。“早期集体建设用地入市,我可以很明确地告诉你不合法,因为土地管理办法中没有明确,而广东省早期就存在大量的集体建设用地流入市场,由于法律法规不完善,违规商改住是开发商市场逐利的选择。”

大量的集体建设用地流入市场,由于没有一套针对集体建设用地入市监管的法律法规,使得对于开发商违法建设的监管“难施拳脚”。“最大的问题偏偏是竣工验收完后开发商去改建。但那时其实很难去监管。竣工验收完后,政府的工作已基本结束,除非后期有违法改建。但项目数量巨大,很难查到证据。除非有人举报,执法部门可以去查,证据充足可以要求他们整改,但是没人举报,也没人信访,政府在人力方面没办法做到这些监管。”该负责人向记者表示。

违建与拆违博弈

事实上,佛山市南海区对于认定集体建设用地项目涉嫌违规商改住的开发商,根据当地的政策文件显示,政府对开发商进行约谈,查处并整改,此外还要扣除诚信分。

而在广州市对于集体建设用地项目认定为违法建设,政府对开发商的涉事项目执行则更为严苛,若被认定为无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设,甚至依法进行拆除。

2019年3月22日,位于广州市番禺地铁口上盖的公寓项目6000多平方米的WE公馆,因未办理规划报建手续,被认定为违法建设,要求4月5日前自行拆除,而4月5日后,将对WE公馆进行停水停电停燃气。

一方面,集体建设用地上涉嫌违规商改住不仅可以加速对开发商的资金回笼,而且相对低的价格出让使用权并许以高回报返租使得无产权公寓容易赢取市场的“香饽饽”;另一方面,一旦集体建设用地上的无产权公寓被认定为违法建设,或致投资业主陷入既无法得到投资回报又难以退房的境地,甚至可能被依法拆除,而拆除后,不会得到任何赔偿。

违建与拆违,亦是“一步之遥”。根据广州市城管委召开2018年度城市管理工作总结大会相关信息显示,截至2018年12月20日,全市共治理违法建设近7.3万宗、3600万平方米。而广州市番禺区的拆违数据显示,截至2018年9月11日,番禺区综合运用查违控违、征地拆迁、更新改造等手段,治理违法建设337.3万平方米。

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