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有产权证却9年不交房谁之过 天津某商住项目停摆调查

来源:中国房地产报

中房报记者 李燕星|天津报道

经过9年的拖延交付,斑驳的天津蓟州区胜达家园综合楼如今正在整修,似乎要告别灰白的过去。但尚无定期的交房时间仍令业主焦虑。

他们遭遇到了这样一件事:已办房产证9年却等不来房子。实际上,胜达家园综合楼于2010年主体已经基本完成,但水电暖等配套至今未完善,无法入住。

据多方了解,项目停滞的原因是项目各股东方的利益纠葛长期无法解决导致的。期间,政府方面也曾出手调节,但因资金问题被搁置下来。

7月24日,中国房地产报记者来到了位于天津市蓟州区(2016年撤县设区)渔阳南路中段东侧的胜达家园,该项目2007年开发建设,共5栋楼,其中4栋纯住宅商品房已于2009年陆续入住,另有一栋建筑面积7365平方米的综合楼(胜达家园5号楼)。有房产证却交不了房的就是胜达家园综合楼。

当天,记者在现场看到有两名工人正在整修房屋。有两名施工工人在做土建。其中一名施工人员告诉中国房地产报记者,“动工3个月了,但不知道什么时候才能完工。”

对于什么时候才能完工并让业主入住的问题,中国房地产报记者联系了现在承担项目修复工作的一合作者之一的妹妹刘梅,她说,“我只能尽力,不确定完工日期,如果法院能够解封一部分房产,资金问题就可以缓解”。

据刘梅初步估算,目前修缮胜达家园综合楼至达到交付条件至少还需要400万元。

一个教育迁徙的契机

一切要从2010年那个夏天开始说起。

2010年6月,离各大高中秋季入学还有3个月时间,河北人马斌(化名)跑遍了天津宝坻、蓟县等地方看房,综合考虑后,决定以40多万元全款在地处京、津、唐、承腹地的蓟县,买下了胜达家园综合楼一套商住房。

对比同期天津其他辖区房价,蓟县房价相对较低。公开数据显示,2010年,蓟县普通商品住宅6734元/平方米,开发区均价13114元/平方米,滨海新区均价11910元/平方米。相较之下,蓟县的商住房均价更低一些,不到5000元/平方米。

跟马斌一样为了教育异地置业的家长不在少数,仅胜达家园综合楼这一名不见经传的商住楼盘就聚集了来自北京、唐山、承德、哈尔滨、东营、大同、平顶山等19个区市的39名购房家长。他们只是教育迁徙的微弱注脚,驱使他们争抢天津高中入学资格的重要原因之一,是天津的高考录取分数线低于其他省市。

马斌告诉中国房地产报记者,“那时,天津理科分数线比河北低大概50分,文科分数线比河北低80分”。另一位来自山东的刘萍(化名)同样表示,山东是高考大省,来天津参加高考还是相对容易些。

于他们而言,在户籍制度与教育制度的撕扯下,异地置业换来的户口是赢取三年后升入优质大学的敲门砖,这场盛大决定的成行得益于天津的一则“新政”。

2009年2月,天津市调整户籍管理政策,降低申办蓝印购房款金额,购房款由原来统一的100万元不同程度调低。其中,市内六区和塘沽区(含开发区、保税区)申办蓝印购房款降至80万元,环城四区和汉沽区、大港区申办蓝印购房款降至60万元;宝坻区、武清区和三县申办蓝印购房款降至40万元。蓟县属“三县”其一。

2010年6月13日,马斌与胜达家园的开发商天津蓟县远达旅游投资有限公司(以下简称“远达旅游”)签订《天津市商品房买卖合同》,买下其开发的一套商住房现房,4天后,也就是6月17日,他便如愿以偿拿到了天津市人民政府与天津市国土资源和房屋管理局印发、蓟县房地产管理局填发的《天津市房地产权证》;一个多月后的7月26日,又顺利拿到天津市蓝印户口。

天津市蓟州区住建部门相关负责人告诉中国房地产报记者,“全款购买的现房,房产证办理速度是很快的。”

竣工验收备案惹争议

一切看似顺理成章,房产证和户口都有了,入学资格也近在眼前,谁料却隐患重重。

这要从一份回购协议说起。在马斌2010年6月13日与远达旅游签订《天津市商品房买卖合同》的当天,还与后者签订一份《胜达家园5号楼回购协议》(以下简称“回购协议”),远达旅游承诺从2010年10月31日起5年后回购业主购买的房屋,即2015年10月31日后30日内无条件回购,回购价格与业主交的购房款一样多。

胜达家园综合楼3至10层的商住楼共有64套,39套已售,25套未售。39名购房者中,与马斌一样签订回购协议的共13名。回购协议还约定,在2010年10月31日到2015年10月31日期间,这些业主购买房屋的使用权归远达旅游所有,远达旅游有权对该房屋进行装修及使用。

签订回购协议的根本原因是,开发商动了将商住房改造为酒店的念头。马斌被说服后,他对交房时间不再那么敏感。直到中国房地产报记者追问起交房时间,他才发现2010年6月13日签订的《天津市商品房买卖合同》约定,交房时间竟然是6月8日之前,也就是比签合同的日期还早5天。

与马斌等13名业主不同的是,另有26名业主未与开发商签订回购协议,他们对交房的时间十分在意。来自河北的丁梦(化名)便是其中一个,她2010年上半年与开发商签订《天津市商品房买卖合同》,考虑到全款现房加蓝印户口,孩子过来上学可以直接入住,但直到两年后孩子上高三也没能等到交房。为了陪读,他们只好在外租房。中国房地产报记者多方了解到,2010年到2013年,蓟县每年租房费用1.5万元到1.8万元不等。有业主回忆称,“当时开发商还口头承诺过出租房费用,最后不了了之”。

无法入住的直接原因是胜达家园综合楼的商住房未达到入住条件,比如《天津商品房买卖合同》附件四《商品房房屋设计、环境布局等情况》中约定的上水、配电、供暖等配套工程,在承诺交房的日期一直未完善,导致房屋达不到入住标准。丁梦回忆,“那时候周末接孩子回家,会顺路去看项目,但一直是空荡荡的,没有任何进展。”

根据当年政策,有房产证才能落户;有达到交付条件的竣工验收备案,才能办理房产证。建设部印发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》【2000】142号文规定,必须完成工程设计和合同内容约定相关内容。但根据多名业主描述,合同附件四约定的上水、配电、供暖等配套工程完全不具备,这意味着,相关部门不能进行竣工验收备案。

但是,中国房地产报记者查阅相关资料发现,天津市蓟县建设委员会已于2010年3月11日对胜达家园综合楼出具《天津市建筑安装工程竣工验收备案书》。对此,蓟州区住建委相关负责人告诉中国房地产报记者,“当初验收的时候,水电暖是都具备的,但2010年至2013年,开发商对胜达家园综合楼进行改造,这些都被改没了。”业主与政府说法莫衷一是。

另外,根据住建部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》建质【2009】291号文件,分户验收对地面、墙面、水电暖等的验收都有明确规定与说明。39名业主对“未进行分户验收”也颇有微辞,他们认为如果实施分户验收,水电暖的问题就会被发现,政府就不致于竣工验收备案。

针对该问题,中国房地产报记者询问某大型开发商相关负责人,他告诉中国房地产报记者,“现在商住房都必须分户验收。”另一位验房专家则告诉中国房地产报记者,“商住房分两种,一种是纯粹的商住,必须分户验收,它虽然叫商住,但房型跟住宅一样;另外一种是loft,毛坯立项毛坯验收,政府验收只到毛坯阶段,后期的开发商再装修或者加层就不在监管范围内了。”

对此,蓟州区住建委的说法是,“胜达家园综合楼报建性质是经营性楼盘,所以只需整体验收,无需分户验收。”

开发商分家9年不交房谁来买单

历史纠葛与对错的争执似乎意义不大,什么时候可以交房或者全额退款,是既让他们挂心又进退维谷的事情。

无奈之下,他们将开发商诉诸法庭,陆续将后者告至天津市蓟县人民法院。丁梦等多名未签订回购协议的业主于2014年开始走法律程序;其他如马斌等签订回购协议的业主,待2015年底开发商未履行回购约定后,也于2016年陆续开始走法律程序。这让开发商官司缠身。公开资料显示,远达旅游有关商品房销售合同和房屋买卖合同的纠纷共26起。

业主们纷纷表示,“拖了几年才上告的原因是,孩子上学期间不敢走法律程序,害怕开发商通过其他渠道收回房产证和蓝印户口”。

那么,究竟是什么原因导致交房遥遥无期呢?这件事同样起源于2010年,据蓟州区住建委相关负责人表示,2010年胜达家园销售完毕后,远达旅游的几大股东分红后分家。企查查工商资料显示远达旅游股权结构如下:大股东陈礼进出资350万元,持股35%;曹记留、白光远、刘宽林、刘力四人分别出资150万元,持股15%;葛德龙出资50万元,持股5%。

就这些股东的投资关系图谱来看,远达旅游的实际控制人仍然是陈礼进,他还是河北利达房地产开发有限公司、天津宝坻区宝翔物业有限公司的法定代表人,同时是邢台路桥房地产开发有限公司水岸绿城项目分公司的负责人;刘力是天津远达电梯工程有限公司、天津远达快安电梯销售有限公司的股东,同时是天津蓟县刘力苗圃的经营人;其他四位股东持股或经营的其他公司目前均被吊销或者注销。

远达旅游目前的拿地信息也只有蓟县渔阳南路东粮油总公司南侧的盘县管理局地块,经挂牌出让取得,成交价格2460万元,对应也就是胜达家园项目。

“当时选择胜达家园,也是觉得其他4栋商品住宅楼卖得很好,感觉开发商实力不差,所以才买了综合楼的商住,但没想到即便是现房都拖了这么久。”马斌回忆起9年前的经历。

开发商鸣金收兵的高潮却是业主们噩梦的开始。据蓟州区住建委从开发商处获得的消息,在胜达家园项目销售完毕之后,上述股东先是分红,进而“分家”,胜达家园综合楼这项资产分给了股东刘力。与之相吻合的一个细节变化是,远达旅游2010年的法定代表人是刘宽林,马斌、丁梦等业主签订《天津商品房买卖合同时》所显示的法人也正是刘宽林。

但是股东分家后的第二年,2011年远达旅游的法定代表人变更为刘力,2012年又变更为梁福明,一直至今。股东分家引起“分责”,可以看到,在天津市蓟县人民法院出具的多份《民事调解书》当中,商品房销售合同纠纷被告远达旅游一方的委托人显示为刘力。

胜达家园综合楼这一“烂摊子”由刘力来收拾。

但问题迟迟无法推进的症结在于,刘力本人所代表的远达旅游本身的资金状况岌岌可危。一方面,上述业主诉诸法庭,要求开发商解除合同退还房款,然后退还产权证。但是,在天津蓟县人民法院给业主的多份《房屋买卖合同纠纷执行实施类执行裁定书》中均显示:经查,被执行人(即远达旅游)房产已被本院依法查封,待处置期间,无存款及其他可供执行的确定财产,案件短期内不能执结。

政府成立专项工作组协调

胜达家园综合楼。胜达家园综合楼。 

没钱是个大问题,房屋配套工程无力收尾,法院裁决的合同款偿还又无力执行,这让马斌、丁梦这些业主很是焦虑。尽管目前蓟州区商品住宅均价已经翻升至13500元/平方米,对应的商住房价格也差不多翻了一倍,但相比拿到房子,他们更希望能如数退款。因为,在他们看来,交房时间遥遥无期。

为了解决业主们关心的这一纠纷问题,蓟州区于2018年11月12日成立胜达家园5号楼信访工作专班(以下简称“工作专班”),班子成员包括蓟州区住建委、政法委、法院、公安、市场监管局、信访局的多个业务部门负责人。他们计划敦促开发商在半年内解决胜达家园的问题。

于是,他们通过远达旅游现在的法定代表人梁福明找到刘力,刘力未出面解决,将该责任委托给了自己的亲妹妹刘梅。2018年11月30日,刘力与刘梅签订《授权委托书》,称“因本人在外地,不能亲自办理胜达家园5号综合楼与业主间纠纷的相关手续,特委托刘梅全权代理信访及法院执行所涉及的事项,对委托人在办理过程中签署的相关文件均予以认可”。

今年3月,胜达家园综合楼复工,工作专班敦促开发商今年9月前交付。眼看距离承诺期限仅有1个多月的时间,但就中国房地产报记者实地探访来看,情况并不乐观。

一方面,工作专班相关负责人介绍称,目前3至10楼的商住房中,4楼、5楼、10楼基本完工,目前正在修缮9楼。另一方面,中国房地产报记者来到胜达家园综合楼看到,现场隔断多被敲碎,部分墙皮脱落,有两名施工工人在做土建。其中一名施工人员告诉中国房地产报记者,“动工3个月了,但不知道什么时候才能完工。”

在现场,刘梅告诉中国房地产报记者,“我只能尽力,不确定完工日期,如果法院能够解封一部分房产,资金问题就可以缓解”。据了解,在2010年至2015年内部改造胜达家园综合楼期间,远达旅游已经欠下很多外债,无力承担其2010年承诺的高达1900多万元的回购资金,除此之外与胜达家园施工方天津渔阳建工集团有限公司也发生了债务纠纷,多项资产被查封。另外,据刘梅初步估算,目前修缮胜达家园综合楼至达到交付条件至少还需要400万元。

一项原本9年前就可以努力正常交付的房产,在股东利益的分裂下,命运变得扑朔迷离,交房变得遥遥无期,政府的职责也愈发艰巨。

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