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英國樓盤抵買?

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英國樓盤抵買?

所謂各處鄉村各處例,港人在外地買樓,從選址、法律程序及額外收費也要加倍小心,以免誤墮陷阱。《iMoney智富雜誌》就綜合了年僅22歲已在英國買了5個單位收租、《買起英國樓》作者鄭嘉瑋及其他專家意見,列出幾個買英國樓需注意的事項。

有專家認為,在英國買樓,選市中心才是王道。雖然倫敦樓入場費較其他地區貴,但長遠投資前景仍向隆。根據英國國家統計局數字,倫敦物業去年升值17.4%,遠遠拋離其他地區。

發展商Berkeley Homes South East London Ltd看準倫敦商業區金絲雀碼頭一帶住宅供應量少、升價潛力高的特點,計劃興建兩棟住宅South Quay Plaza,當中68層高的一幢將會成為全國最高住宅樓宇,港人9月可買樓花。

銷售代理行仲量聯行英國住宅研究部主管Adam Challis透露,倫敦每年約需5萬個一手住宅單位應付人口增長,但長遠而言,單位數目仍供不應求,故預計倫敦樓價未來會穩步上升。

他又指,金絲雀碼頭區一帶是傳統商業區,已有一段時間沒有新樓盤落成,預計該區會較倫敦其他地區有升值潛力。雖然該區過去一年樓價升幅只有4.2%,但Challis預計隨着人口增長和Crossrail鐵路開通,未來4年樓價可望上升37%。

陸庭龍:英鎊看高一綫

恒生銀行私人銀行及信託服務主管陸庭龍預計,未來英鎊走勢見平穩,因今年美元強,在其他亞洲貨幣下跌及歐債危機,英鎊兌美元仍穩守在1兌1.55左右,加上英國經濟不差,故對英鎊仍看高一綫。

近年他身邊陸續有朋友投資英國樓,租金回報穩定,扣除當地物業公司的管理費和佣金,回報約3%至4%。他認為買英國樓比買香港樓更具靈活性,因香港有「辣招」,而英國買樓花一般只需付10%首期,物業落成前半年才付尾數,投資者資金運用較靈活。

他提醒,若成交期長,樓價會有下跌風險,現時環球經濟放緩對物業投資也有一定影響,但英國樓價調整幅度一定較其他地區少,預期未來5至10年英國物業將是一個穩定和有潛力的投資市場。他認為若投資者有能力,倫敦市中心的新式公寓是首選。

已移民蘇格蘭的英國樓專家鄭嘉瑋則表示,現時倫敦物業租金回報約有3至4厘,只是稍高於香港。不過投資者買倫敦樓為的不是租金回報而是博升值為主,因貫穿倫敦東西的橫貫鐵路(Crossrail)正在興建,預計2018年落成,相信通車後倫敦樓價將有一定升幅。

1. 投資一綫城市

鄭嘉瑋建議欲投資學生宿舍的港人,應選擇一線城市,如曼徹斯特(Manchester)、里茲(Leeds)及伯明翰(Birmingham),並提醒準買家瀏覽Google Maps留意物業位置,距大學區20分鐘步程、或鄰近車站較佳。

2. 買賣受限

學生宿舍一般會由當地物業公司管理,即使擁有單位業權亦未必有權自訂租價,轉售時亦要取得物業管理公司同意。

3. 業主不可自住

政府在批建宿舍時,條款列明只可租給學生或老師,業主不能自住,租金亦因此未必跟隨整體市場價格上升,若鄰近大學該學年的收生不足,宿舍有可能租不出去。

4. 訂金一成至五成

樓花一般只需付樓價10%作訂金,待建成交樓前再支付餘下的;若是學生宿舍,一般需支付樓價五成作訂金,交樓前再支付另一半。

5. 本港銀行承造按揭

香港數間銀行可做按揭,例如滙豐銀行、上海商業銀行(只限倫敦地區的物業)等,滙豐可貸物業的六成半至七成,利率以英倫銀行利率為基礎調整,再加手續費,還款期最長25年。如在英國當地銀行做按揭,申請人需要在當地有穩定收入的工作,最多可按七成半,實息約4厘。

6. 新增資產增值稅

在英國買樓,要付印花稅(Stamp Duty Land Tax);若用作放租,還要繳交收入稅(Income Tax)。



另外,由今年4月起,海外買家將英國物業投資賣出,當地政府會在所得收益中收取資產增值稅(Capital Gain Tax),首1.11萬英鎊免稅,3.18萬以下收取18%,3.18萬以上則收28%。



7. 部分律師不跨區

若透過地產代理買樓,代理會安排英國律師協助業主處理簽約事宜。如果是自行買樓,可上網找英國律師。但要注意的是,有些律師只做某些地區,不會「跨區服務」。律師費一般是樓價的0.5%至1%。
買樓前,可請律師代查物業資料和評估風險。

若是買樓花,發展商的背景和過往是否有不良便十分重要,在Jessie的個案中,如果律師有告知她投資的物業於一年多年在英國有發售樓花,而且曾因資金不足而停工,她便可及早預知風險。要是買現樓,律師還可代查賣家對物業資料的陳述,如單位內情況、水電接駁等。

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