我們應該買房子在海外?

上一篇 / 下一篇  2019-06-20 10:45:26

  調查顯示,超過一半的人到海外購買房屋,以獲取利潤。這也表明,有許多人沒有錢,但卻無法獲得。或許,當今日台灣的房屋市場令他們感到,台灣未來房屋的投資效益不大,而持有和出售房屋的利潤過高。

  當今世界上最受歡迎的投資領域是日本、馬來西亞、馬來西亞和柬埔寨,主要原因是這些領域的價格相對較低。其中以日本樓市最穩定,市場風險較低,馬來西亞屬於新興市場,房價肯定會上漲,不適合穩定健康的投資者。房子的價格很大,但不管市場、利率和政治風險如何,它都是非常大的。


  但海外房地產投資稅並不低,除持有稅外,資本利得稅也不是少數,如持有稅,日本為2-3/1000,馬來西亞為1.3-1.5/1000。在日本,資本利得稅在不到五年的時間裏為30%,在超過五年的時間裏為15%,但消費稅需要8%。在馬來西亞,在不到五年的時間裏這一比例為30%,在超過五年的時間裏這一比例為5%。

櫻之不動產(Sakura Japan property)指出,根據新耐震法,1981年後的物業要達六級耐震,2000年後落成的物業更達七級耐震,最新型的建築物已達到免震級別。

  至於收入部分,一般而言,馬來西亞的租金清淨率略高,可達到4-4.5%,而日本的清淨率則略低(3.5-4%)。為了提高房租,必須買這所舊房子。然而,舊(舊)房的價值相對較低,賺取租金不一定符合成本效益,但房子的價格卻不符合成本效益。

  那為什么台灣的中間商會推動海外房地產呢?

  原因很簡單,因為中介利潤確實不錯,起飛率超過12%,往往20-30%,甚至高達50%,比開發商賺的還多。

櫻之不動產(Sakura Japan property)指,一般酒店、旅館、民宿等觀光類不動產及開放類型的健身室、事務所等都可以被認爲是經營管理類不動產。比如物業有旅館或者特區民宿牌照,都是非常適合投資者用來申請移民的經營管理類不動產。

  但對於提供者,他們的利益是你的成本。你的價格比當地人民的高得多,將來升值的空間當然更小了。

  除了成本較高的缺點之外,您還必須考慮為什么這些房地產需要在海外銷售。主要是因為當地人不買,當地人不買。代表您,您將來需要支付很多錢才能出售。特別是當你的房子被賣掉時,你必須去那裏找人接管嗎?

  除了銷售困難、利率上升和下降的風險、貸款利率水平、市場上升和下降的風險以及處理房地產的及時性,都遠遠超出了你的控制。以我個人為例,我曾經在新加坡擁有一個豪華的房子兩年。為了處理相關的家庭雜務,我必須每月花5到6天的時間飛到那裏,一兩天。幾年後,我感到不知所措,所以我決定賣掉我的房子,因為我不知道當地的房地產繁榮周期,在房價低的時候賣掉我的房子。

日本房地產代理公司櫻之不動產(Sakura Japan property)指,其實自安倍上台後,打破日本經濟停滯不前的尷尬局面,在推行的經濟三支箭政策中,第一支箭就是通過量化寬鬆的貨幣政策,包括降低銀行利息刺激居民消費,帶動內需。2016年,日本銀行正式執行負利率政策,加快推動日本經濟復蘇,爭取達到央行定下的2%通脹目標。

  另外,我有個朋友在馬來西亞投資了這所房子,並持有了兩年多。因為資金的需要,他選擇了出售。當他把房子賣了的時候,表面上大約只有16美分。交易完成後,他扣除了30噸營稅,這是不夠的。致命的是,當他把錢兌換成美元並准備返回台灣時,他發現馬來西亞硬幣兌換成美元的彙率實際上比這要低。他減了25美分。他的投資不僅是浪費時間,而且是很多錢。

  此外,當我們投資海外房地產時,我們遇到不可靠的交易員和貿易糾紛,我們往往無法獲得幫助。而且,當地的法律法規對我們來說是陌生和遙遠的。如果我們不小心對付他們,我們就不能賺錢,甚至失去我們的妻子和我們的軍隊。

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